Vorverkaufsphase

Was muss ich mir VOR der Vorverkaufsphase überlegen?

1. Fachwissen und Erfahrung: Ein Makler verfügt über fundiertes Fachwissen und langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche. Sie kennen den Markt, haben Zugang zu umfangreichen Netzwerken und wissen, wie man die Immobilie optimal präsentiert.
2. Marketing und Reichweite: Makler haben Zugang zu professionellen Marketingkanälen und -ressourcen. Sie können Ihre Immobilie effektiv bewerben und potenzielle Käufer oder Mieter erreichen.
3. Zeitersparnis: Ein Makler übernimmt die Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen, Vertragsvorbereitungen und anderen administrativen Aufgaben. Dadurch sparst du Zeit und kannst dich auf andere Dinge konzentrieren.
4. Verhandlungsgeschick: Makler sind erfahrene Verhandlungspartner und können dir helfen, den besten Preis oder die besten Konditionen für deine Immobilie zu erzielen.
5. Haftungsrisiko: Ein Makler trägt ein gewisses Haftungsrisiko und ist rechtlich dazu verpflichtet, Sie umfassend zu beraten und Ihre Interessen zu vertreten.

1. Kosten: Makler arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis und erhalten eine Gebühr, die einen Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises ausmacht. Diese Kosten können je nach Makler und Region unterschiedlich hoch sein.

1. Abhängigkeit: Du musst dich auf deinen Makler verlassen können und darauf vertrauen, dass er deine Interessen angemessen vertritt. Es ist wichtig, einen vertrauenswürdigen und kompetenten Makler auszuwählen. Aber genau hier liegt das Problem. Vor allem Privatpersonen können die Kompetenz eines Maklers schwer beurteilen, da sie selten Immobilientransaktionen durchführen.

1. Kostenersparnis: Wenn du privat verkaufst oder vermietest, entfallen die oben genannten Maklerprovisionen und du kannst viel Geld sparen. Bedenke jedoch, dass auch deine Zeit nicht umsonst ist und der Transaktionsprozess ziemlich komplex ist. Man kann auch viel falsch machen und dadurch einen schlechteren Preis erzielen. Erfahrung ist ein entscheidender Erfolgsfaktor. Hier in der IREEN Akademie wollen wir dir aber möglichst viele Informationen an die Hand geben, damit du auch diesen Weg sicher gehen kannst.

1. Kontrolle: Du hast die volle Kontrolle über den Verkaufs- oder Vermietungsprozess und kannst selbst entscheiden, wann, wie und zu welchem Preis du deine Immobilie anbieten möchtest.

1. Direkte Kommunikation: Als privater Verkäufer/Vermieter kannst du direkt mit potenziellen Käufern oder Mietern kommunizieren, was zu einem persönlicheren und schnelleren Austausch führen kann.

1. Fachwissen und Erfahrung: Als privater Verkäufer/Vermieter musst du über ausreichendes Fachwissen und Erfahrung verfügen, um den Verkaufs- oder Vermietungsprozess erfolgreich durchzuführen. Es erfordert Zeit und Engagement, sich in den Markt einzuarbeiten und alle notwendigen Schritte selbst zu erledigen. Die IREEN Akademie soll dir helfen, dich hier zurechtzufinden.

1. Marketing und Reichweite: Ohne die Unterstützung eines Maklers kann der Zugang zu professionellem Marketing eingeschränkt sein. Makler nutzen professionelle Tools, um Anzeigen in allen wichtigen Kanälen zu veröffentlichen und so die größtmögliche Reichweite zu erzielen. Da sie dies in großem Umfang tun, erhalten sie Großkundenrabatte für die Schaltung der Anzeigen. Als Privatperson hast du diese Möglichkeit nicht und musst dir gut überlegen, wo du deine Anzeige am besten platzierst, da es ziemlich teuer werden kann, wenn du ohne Rabatte, über Wochen und Monate auf allen Plattformen inserieren möchtest.

Wie lange dauert die Vorverkaufsphase

Wie genau sieht der Prozess aus

1. Zu Beginn der Vorverkaufsphase ist es wichtig, die Immobilie optimal für den Verkauf vorzubereiten. Zu evaluieren ob Renovierungen oder Reparaturen Sinn machen, um den Zustand der Immobilie zu verbessern, sowie die Gestaltung einer attraktiven Präsentation durch professionelle Fotografie und die Erstellung eines ansprechenden Exposés.
2. Festlegung des Preises: Die Preisfindung ist ein wesentlicher Schritt für den Verkaufserfolg. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktueller Marktwert berücksichtigt. Eine gründliche Marktanalyse, die Nutzung von IREEN und anderen Online-Bewertungstools sowie die Beratung durch einen erfahrenen Makler oder Immobiliensachverständigen können bei der Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises hilfreich sein.
3. Zielgruppenanalyse: Es ist wichtig, die Zielgruppe für die Immobilie zu definieren. Hierbei werden Faktoren wie die Art der Immobilie, die Lage, die Ausstattung und das Umfeld berücksichtigt. Durch die Analyse der Zielgruppe können gezielte Marketing- und Vertriebsstrategien entwickelt werden, um potenzielle Käufer anzusprechen.
4. Marketing- und Werbestrategien: Es werden verschiedene Marketing- und Werbestrategien eingesetzt, um die Immobilie einer breiten Zielgruppe bekannt zu machen. Dies kann die Erstellung von Online-Inseraten, die Schaltung von Anzeigen in Printmedien, die Nutzung von Social-Media-Plattformen, die Durchführung von Open-House-Veranstaltungen und die gezielte Ansprache von Interessenten umfassen. Das Ziel ist es, möglichst viele potenzielle Käufer anzusprechen und auf die Immobilie aufmerksam zu machen.
5. Dazu müssen im Vorfeld Fotos, Videos oder Drohnenaufnahmen gemacht oder Pläne verbessert werden. Grafiken, Animationen, oder 2D/3D Visualisierungen erstellt werden. Auch hierfür gibt es professionelle Partner, auf die man zurückgreifen kann und die einem diese Arbeit abnehmen. Näheres zu diesem Thema erfährst du hier.
6. Außerdem werden alle notwendigen rechtlichen und finanziellen Dokumente vorbereitet.

Wie geht eine Immobilien Marktanalyse?

1. Sammle Daten: Suche nach relevanten Informationen über den lokalen Immobilienmarkt. Du kannst Daten zu Verkaufs- und Mietpreisen, Leerstandsquoten, Immobilientypen und anderen marktrelevanten Informationen von Immobilienagenturen, Online-Plattformen und lokalen Behörden erhalten.
2. Analysiere das Angebot: Untersuche das aktuelle Angebot an verfügbaren Immobilien in deiner Region. Schau dir an, wie viele Immobilien angeboten werden, welche Eigenschaften sie haben (Größe, Lage, Zustand, Ausstattung) und wie lange sie in der Regel auf dem Markt bleiben. Dadurch erhältst du Einblicke in das Angebot und die Wettbewerbssituation.
3. Untersuche die Nachfrage: Analysiere die Nachfrage nach Immobilien in deiner Region. Berücksichtige Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftslage, Beschäftigungssituation, Infrastrukturprojekte, demografische Merkmale und andere Einflussfaktoren. Dadurch kannst du die Nachfrage besser verstehen und potenzielle Zielgruppen identifizieren.
4. Führe eine Vergleichswertanalyse durch: Ermittle Preise ähnlicher Immobilien in deiner Region. Suche nach kürzlich verkauften oder vermieteten Immobilien, die ähnliche Merkmale wie das zu analysierende Objekt aufweisen. Vergleiche Preise, Größe, Lage, Zustand und andere relevante Faktoren, um eine Vorstellung vom Marktwert zu bekommen.
5. Berücksichtige Markttrends und -prognosen: Analysiere die aktuellen Markttrends und Prognosen für die Immobilienbranche. Achte auf wirtschaftliche, soziale und politische Entwicklungen, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken können. Dadurch kannst du zukünftige Entwicklungen und potenzielle Chancen oder Risiken erkennen.
6. Fasse die Ergebnisse zusammen: Fasse die Ergebnisse deiner Marktanalyse zusammen und erstelle einen Bericht. Gib eine Einschätzung zum aktuellen Marktzustand, den Preistrends, der Nachfrage- und Angebotslage sowie möglichen Perspektiven für die Zukunft. Der Bericht kann dir als Entscheidungsgrundlage für Verkaufs-, Kauf- oder Investitionsentscheidungen dienen.

Wie ermittle ich den Wert der Immobilie

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis

Wie ermittle ich die relevante Zielgruppe für die meine Immobilie

1. Markt- und Standortanalyse: Beginne mit einer umfassenden Analyse des Immobilienmarktes und des Standorts. Bei IREEN gibt es zum Beispiel Auskunft über in der gewünschten Region. Damit lassen sich potenzielle Zielgruppen identifizieren.
2. Untersuche diese , nach Einkommensniveaus, Altersstruktur, Familienstand und andere relevante Informationen über die Menschen, die in der Gegend leben. Berücksichtige auch die örtlichen Infrastrukturen wie Schulen, Universitäten, Einkaufszentren, öffentliche Verkehrsmittel und Freizeiteinrichtungen, da sie einen Einfluss auf deine potenzielle Zielgruppe haben können.
3. Wettbewerbsanalyse durch : Analysiere ähnliche Immobilienangebote in deiner Umgebung, um zu sehen, welche Zielgruppen diese ansprechen. Untersuche die Vermarktungsstrategien und -botschaften deiner Wettbewerber auf den unterschiedlichen Immobilienplattformen, um daraus Schlüsse auf deren Zielgruppen zu ziehen. Vergleiche Ausstattungsmerkmale, Preise und andere Faktoren, um mögliche Nischen und Unterscheidungsmerkmale für deine Zielgruppe zu finden.
4. Zielgruppenprofilierung: Basierend auf den Ergebnissen der Markt- und Wettbewerbsanalyse kannst du ein detailliertes Profil deiner potenziellen Zielgruppe erstellen. Berücksichtige demografische Merkmale wie Alter, Familienstand, Beruf, Einkommen und Lebensstil. Denke auch an psychografische Faktoren wie Interessen, Hobbys und Werte, um ein umfassendes Bild deiner Zielgruppe zu erhalten.
5. Käufer- oder Mieterperspektive: Versetze dich in die Lage potenzieller Käufer oder Mieter und stelle dir folgende Fragen: Welche Bedürfnisse haben sie? Welche Vorstellungen haben sie von ihrem idealen Zuhause oder Gewerberaum? Welche Anforderungen stellen sie an Lage, Ausstattung und Preisspanne? Diese Perspektive hilft dir, die Zielgruppe besser zu verstehen und ihre Bedürfnisse in deine Vermarktungsstrategie einzubeziehen.
6. Marktforschung: Ergänze deine Analyse mit direkten Befragungen, Umfragen oder Fokusgruppen, um Informationen von potenziellen Käufern oder Mietern zu sammeln. Dies kann dir wertvolle Einblicke in ihre Präferenzen, Wünsche und Anforderungen geben und deine Zielgruppenbestimmung weiter verfeinern.

Welche Verkaufsstrategien gibt es

1. Exklusive Vermarktung: Diese Strategie beinhaltet die exklusive Beauftragung eines Maklers oder einer Agentur, um die Immobilie zu vermarkten. Dadurch wird der Fokus auf eine spezifische Zielgruppe gelegt und der Makler kann gezielt seine Ressourcen und Marketingaktivitäten einsetzen, um qualifizierte Interessenten anzusprechen.
2. Offener Verkauf oder Vermietung: Bei dieser Strategie wird die Immobilie breit auf dem Markt angeboten, oft über verschiedene Kanäle wie Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Social-Media-Plattformen und Maklerkontakte. Dadurch wird eine größere Anzahl von potenziellen Käufern oder Mietern erreicht, wodurch die Chancen auf eine erfolgreiche Transaktion erhöht werden.
3. Zielgruppenspezifische Vermarktung: Hier wird die Immobilie gezielt auf eine bestimmte Zielgruppe ausgerichtet. Zum Beispiel kann eine Luxusimmobilie an vermögende Kunden mit spezifischen Ansprüchen und Interessen vermarktet werden, während eine Studentenwohnung an Studierende oder junge Berufstätige gerichtet ist. Die Vermarktungsstrategie und die verwendeten Kanäle werden entsprechend der Zielgruppe angepasst.
4. Auktion, oder : Diese Verkaufsstrategie wird vor allem bei Objekten mit hoher Nachfrage angewendet. Wobei potenzielle Interessenten gleichzeitig ihre Gebote abgeben. Dies kann einen hohen Wettbewerb erzeugen, was zu einem höheren Transaktionspreis führen kann.
5. Netzwerk- und Empfehlungsmarketing: Hier wird der Fokus auf persönliche Beziehungen und Netzwerke gelegt. Makler, Verkäufer und Vermieter nutzen ihre Kontakte, zum Beispiel über Social Media, um potenzielle Käufer oder Mieter anzusprechen. Dies kann eine effektive Methode sein, da persönliche Empfehlungen oft Vertrauen schaffen und zu erfolgreichen Transaktionen führen. IREEN hat in diesem Zusammenhang über 200 Objekte in verschiedenen Facebook-Gruppen analysiert und festgestellt, dass 97% der privat angebotenen Immobilien in sozialen Netzwerken über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen. Gleichzeitig haben wir Immobiliensuchende gefragt wie ihre Einschätzung in Bezug auf privat inserierte Immobilien ist. Hier haben 67% angegeben, dass diese günstiger sind als Immobilien die über Makler vertrieben werden, 14% waren der Meinung, dass sie teurer sind und 19% der Meinung, dass es keinen Unterschied gibt.

Welche Marketingmaßnahmen kommen in Frage

1. Online-Inserate: Das Schalten von Inseraten auf Immobilienportalen und Online-Marktplätzen ist eine effektive Möglichkeit, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. Dazu gehören Plattformen in Österreich wie: https://www.immobilienscout24.at/, https://www.willhaben.at/, ImmoWelt, https://www.derstandard.at/immobilien und viele mehr. Zu den bekanntesten Plattformen in Deutschland gehören: https://www.immobilienscout24.de/, https://www.immowelt.de/
2. Professionelle Fotografie: Professionell aufgenommene Fotos von der Immobilie sind entscheidend, um Interesse zu wecken. Hochwertige Bilder zeigen das Objekt in seiner besten Form und können potenzielle Käufer oder Mieter ansprechen.
3. Virtuelle Touren: Mit virtuellen Touren können Interessenten die Immobilie online erkunden. Diese interaktiven Rundgänge ermöglichen es potenziellen Käufern oder Mietern, sich einen realistischen Eindruck von der Immobilie zu verschaffen, auch ohne vor Ort zu sein. Das spart dir unnötige Besichtigungstermine und damit Zeit.
4. Exposés: Erstelle ein Exposés um die wichtigsten Informationen und Merkmale der Immobilie zu präsentieren. Mit IREEN helfen wir dabei. Du kannst von jedem Objekt nach der Detailbewertung, sofort ein Expose erstellen.
5. Social-Media-Marketing: Nutze Social-Media-Plattformen wie Facebook, Instagram oder LinkedIn, um die Immobilie zu bewerben. Veröffentliche ansprechende Fotos, Beschreibungen und Links zu den Inseraten, um eine größere Reichweite zu erzielen und potenzielle Interessenten anzusprechen.
6. Open-House-Veranstaltungen: Organisieren Sie offene Besichtigungstermine, bei denen potenzielle Käufer oder Mieter die Möglichkeit haben, das Objekt persönlich zu besichtigen. Open-House-Veranstaltungen können eine effektive Methode sein, um Interesse zu wecken und mehrere Interessenten gleichzeitig anzusprechen.
7. Printmedien: Schalten Sie Anzeigen in lokalen Zeitungen, Magazinen oder Immobilienzeitschriften, um eine gezielte lokale Zielgruppe zu erreichen. Dies kann insbesondere für Objekte von Bedeutung sein, die sich in einer bestimmten Region oder Gemeinde befinden.
8. Immobilienmakler-Netzwerk: Nutzen Sie das Netzwerk von Immobilienmaklern, um die Immobilie anderen Maklern vorzustellen. Makler haben oft potenzielle Käufer oder Mieter in ihrer Kundendatenbank und können bei der Vermittlung helfen.

Welche rechtlichen Dokumente benötige ich

1. Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug ist ein offizielles Dokument, das Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie gibt. Er wird beim zuständigen Grundbuchamt beantragt und dient als Nachweis für das Eigentum.
2. Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zeigt, wie das Grundstück genutzt werden darf und welche Bauvorschriften gelten. Er kann beim zuständigen Bauamt angefordert werden.
3. Energieausweis: Ein Energieausweis ist für den Verkauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.
4. Wohnungs- oder Hausordnung: Bei Eigentumswohnungen oder Immobilien in Wohnanlagen kann eine Wohnungs- oder Hausordnung existieren. Diese regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer und Mieter in Bezug auf die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und andere Aspekte.
5. Bauliche Bewilligungen und Baupläne: Für den Verkauf einer Immobilie sind die baulichen Bewilligungen und Baupläne relevant. Sie bestätigen, dass die Immobilie ordnungsgemäß genehmigt und entsprechend den Bauvorschriften errichtet wurde. Diese Dokumente sind wichtig, um potenzielle Käufer über die rechtliche Situation der Immobilie zu informieren.
6. Nutzwertgutachten: Bei Eigentumswohnungen ist ein Nutzwertgutachten erforderlich. Es enthält Informationen über die Aufteilung der Kosten, das Stimmrecht und die Rechte der einzelnen Eigentümer in der Wohnanlage.
7. Eventuell weitere Dokumente: Je nach Art der Immobilie und den spezifischen Umständen können weitere Dokumente erforderlich sein, wie zum Beispiel Baubescheide, Gebäudeversicherungspolicen, Wartungsprotokolle für Heizungsanlagen oder andere relevante Unterlagen.

Welche finanziellen Dokumente benötige ich

1. Mietverträge und Mieteinnahmen: Bei vermieteten Immobilien sollten die bestehenden Mietverträge und Informationen über die aktuellen Mieteinnahmen vorgelegt werden. Potenzielle Käufer oder Investoren möchten Einblick in die Mietverhältnisse und die zu erwartenden Einnahmen erhalten.
2. Unterlagen zu Renovierungen und Reparaturen: Falls in der Vergangenheit Renovierungsarbeiten oder Reparaturen an der Immobilie durchgeführt wurden, können entsprechende Unterlagen und Rechnungen als Nachweis für die Investitionen und den Zustand der Immobilie dienen.
3. Betriebskostenabrechnungen: Für vermietete Immobilien sollten Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre vorliegen. Diese zeigen die Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Versicherungen und andere Nebenkosten und geben einen Überblick über die finanzielle Situation der Immobilie.