Discounted Cashflow-Verfahren

Das Discounted Cashflow-Verfahren, oft abgekürzt als DCF-Verfahren, ist eine Methode zur Bestimmung des aktuellen Wertes von Immobilien und Projektentwicklungen. Es basiert auf der Idee, dass zukünftige Einnahmen (Cashflows) heute weniger wert sind als in der Zukunft - daher der Begriff "abgezinst" oder "diskontiert".

Der Prozess besteht aus zwei Phasen:

Phase 1 - Detailprognosezeitraum: Hierbei wird eine Schätzung der zu erwartenden Cashflows für einen spezifischen, detailliert geplanten Zeitraum erstellt. Der Zeitraum kann variieren, aber zumeist sind es fünf bis zehn Jahre.

Phase 2 - Ermittlung des hypothetischen Verkaufserlöses: Nach dem detaillierten Prognosezeitraum wird angenommen, dass die Cashflows stabil bleiben oder sich auf eine vorhersehbare Weise verändern. Die Cashflows von diesem Zeitpunkt an werden kapitalisiert und als "Endwert" oder "Restwert" bezeichnet. Dies repräsentiert den erwarteten Verkaufserlös der Immobilie am Ende der Prognose und wird ebenso auf den heutigen Tag abgezinst.

Ein wichtiger Teil des DCF-Verfahrens ist die Diskontierungsrate. Diese Rate spiegelt das Risiko und die erwartete Rendite des Investors wider und hat einen großen Einfluss auf den errechneten Marktwert der Immobilie.